La rinegoziazione è una possibilità che le banche concedono per evitare di perdere il rimborso delle rate del mutuo: quindi è più facile che la ottenga chi è in difficoltà a pagare le quote mensili piuttosto che chi vorrebbe rinegoziare un mutuo per estinguerlo in anticipo.
Con la rinegoziazione del mutuo sono le condizioni che sono soggette a modifica perché sono cambiate le esigenze economiche del contraente: questa è una clausola molto importante, è un aspetto di cui tenere conto perché non è mai possibile rinegoziare il mutuo se non sono intervenuti cambiamenti nell'assetto finanziario del debitore.

Le condizioni che possono essere riviste

• Tasso di interesse: è legato al mercato, e un esempio di questo tipo potrebbe essere l'Euribor, che è l'indice a cui si guarda per i mutui a tasso variabile;
• Spread: è legato alla banca, perché è un surplus che l'istituto di credito aggiunge per proprio guadagno personale;
• Durata del contratto: si può, ad esempio, richiedere il passaggio da un mutuo ventennale ad uno trentennale;
• Tipologia di contratto: implica il passaggio dal mutuo a tasso fisso a quello a tasso variabile e viceversa.

Le pratiche di rinegoziazione del mutuo 

Avviare una pratica per rinegoziare il mutuo è facilissimo: basta inviare una raccomandata A/R alla propria banca, all'interno della quale si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare.
Se la banca accetta, si ridiscute il contratto, in caso contrario non cambia nulla. 

La rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita per il cliente. Questo vuol dire che non gli possono essere addebitate spese notarili supplementari e, in caso venga accettata, è importante sapere che:

• NON si perdono eventuali benefici fiscali previsti nel contratto originario;
• NON possono essere addebitati costi aggiuntivi di sorta, come ad esempio commissioni bancarie;
• NON si possono richiedere spese addizionali né si possono addebitare tasse;- Le garanzie che si sono prodotte per il contratto originario valgono anche per il mutuo rinegoziato.

Con il Decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008, ovvero la legge 40/2007, si è concessa la possibilità di una nuova forma di rinegoziazione del mutuo. Si tratta della rinegoziazione Mutuo Bersani, altrimenti nota come Surroga Mutuo.
Tale formula consiste nella possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro, rinegoziandone contestualmente anche le condizioni. Di fatto è un ampliamento concettuale del rinegoziare il mutuo.
Con la surroga mutuo il contratto viene rinegoziato a costo zero per il cliente e in più non c'è l'obbligo di estinzione del rapporto originario, cosa che, invece, prima del 2007 esisteva se si cambiava banca.

I vantaggi per il cliente 

Chi ottiene la surroga del mutuo può:

• godere di nuove condizioni del mutuo;
• beneficiare di vantaggi e di un trattamento migliore;
• spese azzerate, il passaggio è completamente gratuito: l'unico costo che il debitore deve affrontare è il versamento di 35 € come tassa ipotecaria;
• non sono previste spese notarili a carico del cliente, né la banca può riversare su di lui tasse, spese aggiuntive o commissioni varie.

Ulteriori benefici di cui può godere il cliente sono, ad esempio:

• minori costi di gestione della pratica;
• tasse di incasso della rata più basse;
• costi delle spese accessorie (come eventuali perizie disposte dalla banca) decisamente abbattuti.

Quali condizioni possono essere riviste con la surroga del mutuo?

Come nel caso di rinegoziazione del mutuo, le condizioni che possono essere riviste per la surroga sono le seguenti:

• tasso e spread;
• durata del mutuo;
• tipologia di mutuo.

Quando si può richiedere la surroga del mutuo?

Se ci si avvale della rinegoziazione mutuo Bersani, l'importo del nuovo finanziamento non può in alcuna misura essere superiore al debito residuo. La surrogazione del mutuo si può richiedere sempre: basta comunicare per iscritto tramite raccomandata A/R sia alla nuova che alla vecchia banca l'intenzione di avvalersi di questa possibilità.

Se la banca vecchia è obbligata ad accettare la richiesta di passaggio e a concedere il nulla osta entro al massimo 30 giorni per non incorrere in penali e sanzioni, lo stesso non si può dire della banca nuova, che invece può rifiutarsi di accettare questo trasferimento.
La rinegoziazione mutuo Bersani può essere richiesta un numero illimitato di volte; in pratica, però, non è possibile avvalersi di questa possibilità.
Le banche infatti, sostengono l'intero ammontare delle spese per dare al cliente l'occasione di usufruire della surroga del mutuo a titolo completamente gratuito: ecco perché non sono affatto disposte a ripeterla all'infinito.

La Rinegoziazione del Mutuo e la Surroga non sono operazioni particolarmente complesse, ma che comunque necessitano buona conoscenza delle principali disposizioni di legge in materia legale e amministrativa, implicano l'attivazione di buoni contatti e relazioni maturate nel periodo con il Sistema bancario, conoscenza delle dinamiche bancarie e finanziarie, e corretta informazione al cliente, oltre che predisporre fedele e puntuale documentazione.