La prima casa è considerata un bene essenziale, ma nonostante questo è pignorabile. In pratica può essere soggetta all'espropriazione forzata da parte del creditore se un debitore non ha pagato i propri debiti. L'impignorabilità della prima casa è un’eccezione che vale solo in casi particolari.

La prima casa può essere pignorata se il debito è di natura privata, quindi ad esempio in caso di debiti con una banca, una finanziaria, il tuo condominio o anche un tuo fornitore.

Se un creditore intende procedere con il pignoramento della casa, di solito è perché l’importo che deve ricevere è molto alto. Per importi minimi non c’è convenienza, in quanto i costi della procedura sono elevati e i tempi sono mediamente lunghi, quindi spesso il creditore non procede se non è proprio costretto a farlo. 

La prima casa è tutelata se il debito è con l’Agenzia delle Entrate Riscossione; si tratta infatti di un Ente pubblico incaricato di recuperare i crediti della Pubblica Amministrazione, ovvero tasse e imposte.
Ma anche in questo caso ci sono dei limiti e quindi la prima casa non è totalmente al sicuro.

Le condizioni per cui la prima casa è impignorabile sono:

• è l’unica abitazione del debitore;
• l’immobile è accatastato come civile abitazione;
• non è di lusso, quindi non deve essere di categoria A/8 e A/9;
• il debitore deve risiedere in quell’immobile.
• il debito è inferiore a 120mila euro;
• il valore degli immobili di proprietà del debitore non supera 120mila euro.

Per importi inferiori a 120 mila euro e superiori a 20 mila euro, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può soltanto provvedere all’iscrizione ipotecaria senza pignoramento.

Facciamo degli esempi concreti di casi in cui la prima casa è pignorabile anche da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione:

• Se il debitore ha altre proprietà oltre alla prima casa, allora anche questa può essere pignorata.
• Se l’unico immobile che ha il debitore è un edificio ad uso commerciale, o ad esempio un ufficio, questo può essere pignorato.
• L’immobile del debitore è una villa di pregio, quindi, anche se è l’unica abitazione, può essere pignorata.
• Nel caso in cui il debitore abbia una sola casa, ma l’abbia affittata ad altri, può subire il pignoramento.

Come ultima precisazione, ricordiamo che può essere pignorata anche la prima casa in cui vive e risiede un minore o un invalido. Infine, se il debitore non ha risorse sufficienti ad acquistare un altro immobile o a pagare un affitto, non può opporsi al blocco del pignoramento.

I vari passaggi necessari al pignoramento della prima casa sono:

• notifica della cartella esattoriale;
• attesa di 60 giorni prima di procedere con la notifica di preavviso di ipoteca
• attesa di 30 giorni per iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente
• attesa di almeno 6 mesi prima dell’avvio del pignoramento.

Se non vengono rispettati questi tempi il pignoramento è illegittimo.

Per pignorare la prima casa è poi necessario un “titolo esecutivo” del creditore, quindi una sentenza o un decreto ingiuntivo definitivo da parte di un giudice. 

L’intervento del giudice non è richiesto solo nel caso in cui sia l’Agenzia Entrate Riscossione a chiedere il pignoramento.

Il debitore deve aver ricevuto notifica del titolo esecutivo e un atto di precetto, quindi un invito a pagare entro 10 giorni. In caso di un assegno, una cambiale o un contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio, non è necessaria la notifica al debitore di un titolo esecutivo emesso dal Tribunale (decreto ingiuntivo o sentenza), in quanto il contratto stipulato innanzi al notaio è già titolo esecutivo. Pertanto, in questo caso, la Banca dovrà notificare l’atto di precetto allegando al copia esecutiva del contrato di mutuo.

Prima del pignoramento immobiliare si procede anche all’iscrizione dell’ipoteca sulla prima casa, così che il creditore possa aggredire l’immobile anche se fosse trasferito a terzi. In questo caso non serve la notifica né al debitore, né ad eventuali comproprietari.

L’atto di pignoramento immobiliare va fatto tramite un ufficiale giudiziario e non oltre 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto. Vanno inoltre informati anche eventuali cointestatari del bene.

In tema di pignoramento prima casa da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione, la legge a cui fare riferimento è il D.P.R. n. 602/1073 che, all’articolo 76 e seguenti, disciplina regole, limiti e condizioni dell’espropriazione immobiliare.

Cosa accade se la prima casa è soggetta a comunione dei beni tra coniugi? Anche in questo caso può essere pignorata e si applica l’art. 599 del Codice di procedura civile:

“Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.”

Il pignoramento è quindi legittimo anche se si tratta di una comproprietà tra coniugi in cui solo uno dei due è debitore. In questi casi di solito il giudice valuta se è possibile dividere l’immobile e venderne solo una parte, lasciando l’altra parte al comproprietario.

Se la divisione non è possibile, si procede con il pignoramento, viene messo all’asta l’intero immobile e il 50% ricavato dalla vendita va restituito al coniuge non debitore.

Per prima casa si intende "l'abitazione principale" dove risiede una persona o una famiglia. Non è tanto la data dell’acquisto quindi ad essere rilevante, ma la residenza, oltre al fatto di non aver già un'abitazione registrata come “prima casa”.

La distinzione tra prima casa e altre case è importante per vari aspetti, tra cui le agevolazioni fiscali che ne derivano. La prima casa ad esempio non è soggetta a Irpef e Imu e questo perché è considerato un bene molto importante per una famiglia, a tal punto che molti sostengono non possa e non debba essere pignorata.

Abbiamo visto invece che ci sono dei casi, stabiliti dalla legge italiana, che rendono possibile pignorare anche la prima casa.

A livello procedurale non ci sono differenze tra espropriazione della prima casa o di una seconda casa.

Scopri ad esempio come abbiamo risolto il caso di una nostra cliente che ha salvato la propria casa.

Vediamo qui sotto come è possibile tutelarsi.

Il pignoramento della prima casa avviene solitamente da parte di una Banca o una Finanziaria che ha concesso un mutuo o un prestito per poter permettere l’acquisto stesso della casa.

Accade però che molte persone affrontino un periodo di difficoltà economica non previsto e quindi le rate del mutuo o del prestito non vengono più versate con tempestività, o vengono proprio sospese.

Il creditore a questo punto può rivalersi sul bene stesso per ricevere quanto gli è dovuto e ha diritto di pignorare la casa.

Certamente il pignoramento non è immediato e di solito, alle prime inadempienze, segue un sollecito formale al pagamento delle rate arretrate.

E’ solo quando il debitore non paga da tempo che viene avviata la procedura sopra descritta e quindi la notifica, l’avviso di ipoteca e infine l’avvio del pignoramento.

A questo punto si può ancora intervenire. Molto spesso grazie alla Legge sul sovraindebitamento, queste procedure vengono bloccate e si possono risolvere. E’ importante quindi agire subito e non arrivare alla vendita all’asta dell’immobile.

Se hai un problema simile, contattaci ora e potremo verificare se puoi accedere al saldo e stralcio o hai diritto ad accedere alla Legge 3/2012 per risolvere i problemi di debiti con la Banca.

Rispetto ai creditori privati, l’Agenzia delle Entrate Riscossione ha dei limiti per procedere al pignoramento della prima casa del debitore.

Abbiamo già elencato prima le condizioni di impignorabilità della prima casa da parte di ex-Equitalia e abbiamo dedicato un approfondimento per capire come risolvere i problemi di debiti con il Fisco.

Riassumiamo quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa:

• il debito è superiore a 120.000 euro;
• il debitore ha più immobili o non risiede nella casa oggetto di pignoramento;
• il valore delle proprietà immobiliari del debitore è di almeno 120.000 euro o superiore;
• ha rispettato i passaggi e i tempi della procedura di pignoramento.

Sul sito dell’Agenzie delle Entrate Riscossione ci sono maggiori dettagli.

C’è un’alternativa a cui può ricorrere il debitore in difficoltà o che non ha la possibilità di ripagare il proprio debito ed evitare il pignoramento immobiliare: ricorrere ad una delle procedure della legge sul sovraindebitamento aggiornata.

Se la procedura di sovraindebitamento è ritenuta ammissibile e viene aperta, il pignoramento viene bloccato.

Perché la legge sul sovraindebitamento spesso non viene proposta per bloccare un pignoramento?
Perché in molti non la conoscono approfonditamente e quindi non sono in grado di offrire un’assistenza adeguata.

Il ricorso al Codice Crisi, che ha sostituito la Legge 3/2012, è da valutare in base alle specifiche esigenze di ogni cliente, ed è questo quello che fanno i nostri professionisti, esperti nelle procedure di esdebitazione.

Oltre al pignoramento della prima casa, ci sono poi anche altri tipi di pignoramento, come il pignoramento dello stipendio o del conto corrente a cui abbiamo dedicato un approfondimento.

Se anche tu vuoi chiarimenti e vuoi una consulenza approfondita, puoi contattarci senza impegno e valuteremo insieme la soluzione più adatta a te.